家賃保証/サブリース契約、本当に安心?



皆さまこんにちは。
いかがお過ごしですか?

本コラムでは、数回にわたって、家賃保証やサブリースのお話をしてまいりましたが、あと少しだけ。

最近、バラエティ番組やドラマの題材として、家賃保証やサブリース契約が取り上げられることが多くありました。

私も、テレビでとても興味深く見ていました。

皆さまのなかにも、ご覧になった方がいらっしゃるかもしれません。

そして…
「サブリースって怖いかも」
「なんだか良い面だけ言われている気がする」
と、不安になられた方もいらっしゃるのではないでしょうか。

先に申し上げると、たしかに詐欺手前のような説明で、あとからお客様が不利になるケースも、ゼロではありません。

✓契約解除が管理会社からしかできない
✓加えて一方的な解約が可能
✓サブリース料の変更が自由
✓保証期間が顧客に不利
など…

落ち着いて聞けば、それこそテレビのように映像とナレーションで分かりやすく説明されれば、リスクが多いと一発で分かるような契約もあります。

ただし!
すべての会社がそうではないことも、また事実。

不安に思うようなケースは、むしろ、テレビで取り上げられるくらい特殊だということも忘れてはいけません。

では、サブリースや家賃保証契約で、本当の安心を得るにはどうしたらいいのでしょうか。

その方法は、大きく分けて二つ。

一つは、信頼できる管理会社(不動産会社)を使うこと。
たとえば購入したのも同じ会社の場合、これまでに様々なコミュニケーションを取ってきたと思います。

また、購入までに様々な相談もしてきたかもしれません。

その過程で、「この会社は信頼できるな」と思ったら、管理もお願いすると良いです。
もしも、購入の時点で「ちょっともうお付き合いは無いな」と思ったら、別の会社を選ぶのがベター。

「とても信頼していたのに契約が決まったとたん豹変した…」というケースも考えられますが、少なくともこれまでの対応で疑問に思う会社は、外しておきましょう。

二つ目は、契約書をよく読むことです。
トラブルになる際、多いのが、異議を申し立てても「ちゃんと契約書に書いてますよ」と言われてしまうパターン。

不動産会社、管理会社もプロですから、「だれがどう見ても法に触れる」というようなことはしません。

不利な条件も、必ず契約書に記載しています。

ただし、契約書をきちんと説明しない場合も、残念ながらあるのです。

雰囲気でサインを急がせたり、ざっくりとした説明で終わったり。
「とにかくサインをすれば大丈夫です」と、笑顔で誘導したり。

そもそも、物件の購入もサブリースも、大きな契約。
それなのに説明を端折ったり急かしたりすること自体、本来あってはならないのです。

契約書をもらったら、ご自身でしっかり読むこと。
自分の理解力に自信がないな…という方は、日を改めてどなたかをお連れしても良いでしょう。

それを拒むような会社は、怪しいですね。

そして、読んだうえで少しでも疑問に残ることがあれば、説明を求めること。

ここでも対応がなあなあになるようでは、その会社との契約はやめた方が良さそうです。

サブリース契約や家賃保証というのは、きちんと活用できれば、不動産投資の大きな味方になるもの。

やみくもに契約するのはキケンですが、逆に警戒しすぎるのも、とてももったいないです。

これから、これらの契約をお考えの方は、今回お伝えした二点をぜひ、大切にしてみてくださいね。

もちろん、弊社でもご相談を承っております。
現在契約中の方も、これからの方も、お気軽にご連絡くださいませ。

それでは、6月も残すところ1週間、張り切ってまいりましょう!

空室保証/家賃保証の仕組みとは



皆様こんにちは。

前回「サブリース契約について」の記事をお読みいただいた方、ありがとうございました。

まだだよ~
という方は、ぜひこちらから、ご覧くださいませ◎

さて、本日お話しするのは、サブリースと同等によく見聞きする「空室保証/家賃保証について」
※空室保証=家賃保証のことなので、本文では統一して「家賃保証」と呼びます。

家賃保証は「自分で運用しつつ、万が一入居者が見つからくても収入が得られるようにする」サービスのことを指します。

毎月保険料を支払うことで、入居者が入らなかった際の補填をうけることができるんです。
仕組みとしては、一般的な医療保険や生命保険と似ています。

✓ 敷金・礼金・管理費は自分が受け取れる
✓ 入居者がいるときは家賃を満額得られる
✓ 入居者がいない場合は定められた一定額がもらえる
✓ 入居者募集や物件管理は自身でおこなう

家賃保証の内容をざっとまとめると、こんな感じ。

その名のまま、「家賃を保証する」サービスということですね。

基本的には自分で運用したいけど、収入がゼロになるのは怖いな…
という方に向いています。

ただ、支払う保険料は、会社によって額がまちまち。

あまり高いと利益率が下がってしまいますので、いくつか会社を比較することを、おすすめします。

現在家賃保証に入っている方も、これからの加入を検討している方も、もしご興味ありましたら、以下よりお問い合わせくださいませ。

比較材料として、弊社を利用した場合のシミュレーションを提示させていただきます!

それでは皆さま、また来週。
素敵な一週間を、お過ごしください♪

サブリース契約とは?しっかり理解してうまく活用!



皆さまこんにちは。
気が付けばもう6月、あっという間ですね!

さて、今週は「サブリース契約」についてお話ししたいと思います。
賃貸経営を行う際に、よく見聞きするこの言葉。

ざっくり申し上げますと、「不動産会社が物件を借り上げて運用すること」を指します。
ご自身の物件をいったん不動産会社に借りてもらうのです。

サブリース契約のメリットは、主に3つ。

✓ 物件管理を任せられる
✓ 入居者探しや家賃回収を行わなくていい
✓ 必ず一定の収入がある

こちらが挙げられます。

ただ、もちろんデメリットもありまして…

✓ 仲介料があるので家賃全額は入らない
✓ 会社によっては仲介料が高く利益率が下がってしまう
✓ 基本的に運用方法に口出しができない

この3つが挙げられます。

サブリース契約をすると必ず一定の収入が得られる反面、契約した会社に仲介料を支払うのもマストとなります。

なので、家賃全額は得られないんです。
さらに、会社によっては仲介料が高い場合も。

このあたりをよくみて、計算して契約しないと「思ったより毎月の利益が上がらない…」という事態になりかねません。

また、サブリース契約を結べば主体は不動産会社になるので、運用方法に口を出すのも基本的に難しいです。

良心的な会社は、お互いの意見をすり合わせてくれることもありますが…
ある程度知識があり、自分なりのメソッドがある方は、あまり向いていないかもしれません。

とはいえ、毎月必ず収入が得られ、なおかつ自身の負担がほぼないサブリースは、魅力的な手段のひとつ。

✓ 初心者で運用に自信がない
✓ 忙しいので面倒なことはお任せしたい
という方には、ぴったりです。

契約前に仲介料や実施年数をしっかり確認すれば、「思ったより利益が出ない」「自分の意見が言えなくてストレス」なんてことは起きません。

契約前の話し合いがスムーズにいかない会社は、そもそもおすすめできないので、ここでどれだけ丁寧に対応してくれるか、も会社選びの判断材料として使えますね◎

もちろん、弊社ではこのあたりのお話もしっかりいたします。
ご興味のある方は、ぜひお気軽にお問い合わせくださいませ。

さて、次回はサブリースと同様によく見聞きする「家賃保証」についてお話をします。
お楽しみに!

それでは皆さま、素敵な週末をお過ごしください。

おまけ:筆者は最近ドラマ「正直不動産」にハマっています。もうすぐ最終回…寂しい限りです。

不動産投資で賢く節税!-後編-



皆様こんにちは。
5月も残りわずかとなりましたが、いかがお過ごしでしょうか?

さて、今回は、「不動産投資で賢く節税!」の後半、「損益通算」のお話から始めましょう。

前回のコラムが未読の方は、こちら:「不動産投資で賢く節税!-前半-」もぜひ、ご覧くださいませ◎

損益通算とは

損益通算とは、ざっくり言うと「複数の仕事の損益をまとめること」

サラリーマン+不動産投資、自営業+不動産投資のように、収入源がいくつかある場合、まとめた方が節税につながることが多いんです。

たとえば…
会社の年収が+600万円
不動産投資が-50万円(赤字)
だった場合。

損益通算をすることで、所得を550万円にできるので、年収600万円時よりも所得税が下がります。

ただ、これだけを聞くと、「不動産投資が赤字だったら、税金とともに収入自体も減っているのでは…」と不安に思われる方もいらっしゃるかもしれません。

ですが、ご安心ください。
この赤字には、前回ご紹介した減価償却費などの経費が含まれています。

実際に払った金額ばかりではないということです。

これこそ、不動産投資における節税効果の大きなカラクリ
もちろん、違法やグレーな手段ではないですよ◎

経費計上+損益通算で賢く節税!

2回にわたってお送りしてまいりました、不動産投資の節税効果について。
いかがでしたでしょうか。

資産を増やす攻めの姿勢を持ちつつ、節税という守りの体制も取れる、不動産投資。

このふたつのバランスを保つことで、より有意義かつ効果的な資産運用が可能になります◎

現在投資をされている方も、これから始める方も、なにかご質問やご不明点がありましたら、いつでも弊社へご相談ください。

お一人おひとりの状況に合わせて、最適なプランをご提案させていただきます!

それでは、今回はこのあたりで失礼いたします。
皆さま素敵な週末を、お過ごしくださいませ。

不動産投資で賢く節税!-前編-



皆さまこんにちは。

本日のテーマは、「不動産投資の節税」
タイトルからお分かりの通り、2回に分けて、詳しくご説明してまいります!

不動産投資には様々なメリットが挙げられますが、そのうちの一つに節税効果があります。

ちなみに、ここでいう税金とは、所得税のこと。
その名の通り、所得に関してかかる税金です。

なので、所得税を減らすには所得を減らす必要があります。

ただ、不動産投資による節税では、実際に所得を減らす(本業の売り上げをセーブする、給与を減らすなど)わけではありません◎

不動産投資においては、
✓経費計上で所得税を減らす
✓損益通算する
この2点が、ポイントとなります。

一つずつ、解説いたします!

経費計上で所得税を減らす

所得とは、簡単にいうと利益のこと。

たとえばお店を経営したとして、1000万円の売り上げがあっても、お店の維持費や人件費で900万円かかっていたら、その利益(=所得)は100万円という計算になります。

この性質をうまく利用するのが、不動産投資における節税。
経費計上できる項目が多いので、所得を減らすことができるんです!

経費計上できるものは、たとえば、以下の通り。

ー------------
✓管理費
日常の清掃や建物点検など、物件の管理にかかる費用

✓修繕費
部屋のクリーニング代などのメンテナンス費用

✓修繕積立費
あらかじめ積み立てておいた修繕用の費用

✓管理委託料
管理会社に委託している場合に発生する費用

✓税金
物件購入時に支払った税金、毎年の固定資産税や都市計画税

✓ローン利息
物件購入時に組んだローンの利息分

✓保険料
火災保険や地震保険などの保険料

✓減価償却費
物件の耐用年数に応じて計上できる費用(実際には支出なし)

✓その他雑費
不動産投資に関する打合せ費用や書籍代など
ー------------

結構な項目が、ありますよね。
「支払った税金やローン利息まで経費になるとは知らなかった!」という方もいらっしゃるかもしれません。

さらに、特筆すべきは減価償却費

こちらは、実際に支払うことはありません
ただ、物件の耐用年数に応じて、自動的に経費として計上できる(=所得から除外できる)もの。

いわば、書面上の経費です。

これらの仕組みを利用し、確定申告時に経費を申請することで、節税効果を得られるというわけです。

さて。
経費計上だけでも相当な効果を得られますが…

不動産投資のほかでも収入を得ている場合(ほとんどの方が該当すると思います)、ぜひ取り組んでほしいのが「損益通算」です。

損益通算とは、何なのか。

…勘の良い方はお気づきかもしれません。

こちらは、次回のコラムにて、お話しいたします!

ぜひ来週も、お付き合いくださいね。

それでは皆さま、素敵な週末をお過ごしくださいませ。

複数所有のススメー後半ー

皆さまこんにちは。
ゴールデンウィークも過ぎ、暑い日も増えてまいりましたが、いかがお過ごしでしょうか。

さて、「複数所有のススメー前半-」に続き、今回は後編をお送りいたします。

それでは、さっそく。

>>前回の記事はこちら

節税効果が大きくなる

不動産投資の大きなメリットに、節税効果が挙げられます。
詳しくはまた別の記事でお伝えしますが、不動産投資にかかった費用を計上することで所得税を減らすことができるんです。

物件を複数持てば、購入ローンや日々の修繕費、仲介料など経費も増えることになります。
その分、損失が増えてしまうように見えるかもしれませんが、これこそ、節税効果を増やすチャンス。

収入とのバランスを見ながらうまくコントロールすれば、節税効果を最大化させることができるんです!

生命保険効果が増える

住宅ローンを組むことによる生命保険効果については、以前「不動産購入が生命保険代わりになる!?」でご紹介しましたが、こちらも純粋に、物件が増えれば効果も高くなります。

ローンを組む際に加入する「団体信用保険」は、契約者に万が一のことがあったときにローン残債が免除される制度。
(※)

たとえば、ローンを組んで二部屋を購入した場合、万が一の際には両方のローンが免除されます。
そうなれば、例えば一部屋を売ってまとまった金額を手に入れつつ、もう一部屋で賃貸経営を続け、定期収入を得ることができます。

このように、複数を所有することで、生命保険効果をより強固にすることが可能です◎

※ 団体信用保険の詳細は、加入プランによって異なります

おわりに

ここまでお付き合いいただき、ありがとうございます。
前後半でお届けしてまいりました、「複数所有のススメ」。

いかがでしたでしょうか。

次回は5月20日に更新予定です。
引き続き、お楽しみに。

それでは皆さま、良い週末をお過ごしくださいませ!

複数所有のススメー前編ー

 

皆さまこんにちは。
気づけばもう5月。
新年度が始まり1か月が経ちましたが、いかがお過ごしでしょうか。

 

こちらのコラムも、リニューアルから1か月が経ちました。
いつもお読みくださっている皆さま、ありがとうございます!

 

さて、本日のテーマは「複数所有のススメ」

 

実は、不動産投資においては、1部屋だけを運用するよりも、2部屋以上、つまり複数を所有するのがおススメなんです。

 

不動産投資を複数所有するメリットは、主に以下のとおり。

  • 資産と収入が増える
  • 投資リスクを分散できる
  • 複利効果を得られる
  • 節税効果が大きくなる
  • 生命保険効果が増える

詳しく、ご説明しましょう。

資産と収入が増える

まずは、こちら。
資産と収入が増えるというのは、「言われなくても分かる!」と思われた方もいらっしゃるかもしれません。

おっしゃる通りです◎

 

一部屋8万円の家賃で賃貸運用をするとして、部屋数を2つにすれば16万円、3つにすれば24万円…と、順に増えていきます。

また、複数所有していれば売却後に得られる金額もぐんとアップ

 

単純に、資産がその分増えるというのは、大きなメリットです。

でも…それだけでは、なかなか「おススメ」とまでは言い切れません。

続けて見てみましょう。

投資リスクを分散できる

どんな種類/方法であれ、投資にはリスクがつきもの

 

不動産投資はリスクが少ないと言われていますが、それでもゼロにはなりません。

ただ、異なる土地、条件、立地のもと複数所有しておけば、そのリスクをかなり減らすことができます

 

いわゆる、リスク分散です。

 

Aの部屋で集客が思うようにいかなくなってしまっても、別の土地で購入したBの部屋がうまくいっていれば、土台は安定。

 

時勢によって人気の物件は異なるので、時代を読みつつ「いまはBの部屋をメインで」「Aは賃貸保証サービスで保ちつつCの物件に注力する」などと戦略を立てればリスク回避につながります。

 

リスクを分散させることで、1部屋のときよりも落ち着いた不動産投資が可能になるのです◎

 

複利効果を得られる

複利効果というのは、「投資で得た利益を使ってさらに投資をし、利益を得る」ことを指します。

たとえば…

ー----
Aの物件では月々15万円の家賃収入が得られる!(ローン返済は月々7万円

この15万円から6万円を、Bの物件のローン返済に充てて購入しよう!

Bの物件でも月々15万円の家賃収入が得られる!
ー----

このような場合。

 

所有しているのがAの物件だけだと、
15万円の利益ー7万円の返済=8万円の利益
で終わってしまいます。

 

もちろんこれでも嬉しいですが…
物件を2部屋持っていれば、
Aの物件:15万円の利益―7万円の返済=8万円の利益

B(2部屋目)の物件:Aの利益8万円+15万円の利益ー6万円の返済=17万円の利益

となり、17万円の利益を得ることができます◎

 

ここで特筆すべきは、Bの運用はAの利益を用いていること。

Bのローン返済額をAの利益で賄えるため、うまく回せるんです。

複数所有しているからこそ、成せることですね。
利益が利益を生む、というイメージです◎

 

さて。

  • 資産と収入が増える
  • 投資リスクを分散できる
  • 複利効果を得られる

この3つについてご説明してまいりましたが、いかがでしたでしょうか。

 

先ほど提示したメリットは、あと2つ…

こちらは、来週配信の後半編で、お伝えしたいと思います。

 

投資用物件の複数所有に関して、気になる点やご質問がありましたら、お気軽にお問合せくださいませ。

 

それでは次回も、お楽しみに!

 

皆さま素敵な週末をお過ごしください ♪

 

不動産購入が生命保険代わりになる!?~後編~

皆さまこんにちは。
前回のコラム不動産購入が生命保険代わりになる!?~前編~をお読みくださった皆さま、ありがとうございます。

 

投資用不動産をローンで購入すると、同時加入する保険によって生命保険と同等のメリットを受けられる、というのが前回のまとめでした。

ここでは具合例とともに、より詳細にお伝えしていきたいと思います。

 

ではさっそく。

■夫婦+幼い子どもの3人家族、月々15万円の家賃収入有、ローン残債が3000万円(月々の返済額8万円)だった場合。

 

この状況で、一家の大黒柱でもあるローン契約者(夫)が亡くなってしまったとします。

 

 

いきなりの不幸、不安が尽きません。
でも、団体信用保険を利用して投資用物件を買っていたら…

・ローン残債3000円→0円(つまり月々の返済も0円)
・月々の収入→何もしなくても15万円
このようになります。

 

 

つまり、これまではローン返済を差し引くと7万円の収入で、ローンも抱えていた状態だったのが、負債ゼロで月々15万円が入ってくるようになるのです。

 

 

また、いざとなれば物件を売却することも可能。

家賃収入の15万円+妻の稼ぎで生活、というスタイルを続けても良いですし、まとまったお金が必要になれば物件を売却すればOKです。

 

 

常に選択肢を持っておけるというのは、心強いですよね。

 

 

もちろん、ずっと健康で長く一緒にいるのが一番ではありますが…
生命保険という側面も併せて不動産投資をお考えになるのも、ひとつ賢い選択ではないでしょうか。

 

 

今回は一例をご紹介しましたが、団体信用保険にはバリエーションがあり、物件によっても得られるメリットには幅があります。

 

 

ご興味をお持ちになった方はぜひ、一度お問い合わせくださいませ。

お客様の状況やライフスタイル、今後の展望に合わせて、お話しさせていただきます!

 

 

それでは、本日はこの辺で。
皆さま素敵な週末を、お過ごしください。

不動産購入が生命保険代わりになる!?~前編~

 

皆さまこんにちは。
金曜日、エーシークリエイトのコラムのお時間です。

 

さて、今回は、不動産購入と生命保険について、お話ししてまいります。

 

皆さまのなかにも、「不動産投資は生命保険の代わりになる」と聞いたことがある、という方がいらっしゃるのではないでしょうか。

 

実際、その通り!
なのですが…「ローンを組んで購入したときは」という注釈がつきます。

不動産購入そのものではなく、不動産購入時に組むローンに、生命保険代わりになる保険がついてくるのです◎

 

それが、「団体信用保険」
不動産購入の際にローンを組むと、ほぼ自動的に加入する運びとなります。

 

保険の内容は、主に以下の通り。

✔契約者が亡くなったら、ローン残債がゼロになる
✔契約者がガンに罹患したら、ローン残債がゼロになる
✔契約者が特定の疾患/ケガを負ったらローン残債が数割免除される

など。
加入するタイプによって若干異なるものの、「契約者が亡くなったらローン残債がゼロになる」というのは、共通しています。

 

上記以外の内容が付帯するものも、あります。

 

つまり、契約者(一家の大黒柱)に万が一のことがあった場合
・ローンがゼロになる
・物件は資産として残る
わけです。

 

物件を所有したまま賃貸経営を続ければ、以降、毎月数万~数十万円の不労所得を得ることができ、遺された家族の経済状況は安定します。

また、まとまったお金が必要になれば、その物件を売ればOK。

いずれにせよ、生命保険と同じくらいの安心感を得ることができるのです◎

 

加えて、不動産投資の場合は、日ごろから収入を得られるのが大きなポイント。

生命保険だと、掛け金を支払っている間は、ただ支出が続くだけです。

一方で不動産投資なら、所有している間、ローンの返済はあるものの賃貸収入や節税効果を得ることができます。

 

まとめると、ローンを組んで投資用不動産を購入すると、
・契約者に万が一のことがあればローン残債がゼロになる
・以後賃貸経営や売却で現金を手にできる
・日ごろから収入を得ることができる
これらのメリットを受けることができるというわけです◎

 

さて、今回は不動産購入と生命保険についてお話ししてまいりましたが…
いかがでしたでしょうか。

大体のことはお話しできたのですが、次回「不動産購入が生命保険代わりになる!?~後編~」では、より詳細に、かつバリエーション豊かにご紹介していきます。

 

ぜひお付き合いくださると嬉しいです。

それでは、皆さま、良い週末をお迎えください!

キャピタルゲインって?~不動産投資での考え方~

皆さまこんにちは。
金曜日になりました、エーシークリエイトのコラムのお時間です◎

 

前回は、キャピタルゲインの用語の一般的な意味についてご紹介しました。

 

今回はお待ちかね、不動産投資の場合についてお話ししていこうと思います。

※キャピタルゲインの意味について、おさらいをしたい方は、前回の記事をぜひご覧くださいませ。

 

さて、前回の最後に、「不動産投資の場合は、保有している間にも利益が発生する」という話をしていましたね。

なので、単に「物件の価値が購入時より上がっているか下がっているか」だけで判断をするのは得策ではない、とお伝えしたと思います。

 

賃貸経営の状態や、月々の経費など、考えるべき数字がちょっぴり多いのです。
(その分、比較的低リスクでの資産運用ができるのは、不動産投資のメリットです◎)

では、どうすればいいのか…

 

答えは簡単。

「プロに相談しながら投資を進める」のです。

つまり、我々不動産会社とともに、投資を行うのです。

 

なんだよちゃっかり営業か!
と思われた方もいらっしゃるかもしれません。

 

もちろん、弊社を選んでくだされば嬉しいですが…
たとえ弊社が選ばれなくても、ぜひ皆さまには「不動産会社と共に」をキーワードとして不動産投資を行っていただきたいのです。

 

✔不動産の売却価格の変動
✔賃貸経営での利益率および変動
✔所有物件周囲の地価変動
✔所有物件周囲の変化(新たにショッピングモールができる、施設がつぶれるなど)
✔自身のライフプランに合わせた資産形成計画

などなど…
不動産投資におけるあれこれを考えるときに、考慮すべきトピックスを自分一人でさばくのは、なかなかしんどいもの。

 

これを、プロが一緒に考えてくれたら、心強いと思いませんか?
キャピタルゲインを有効に、つまり売却ありきの運用も相談できたら、とても安心です◎

 

不動産会社のなかには、残念ながらあまり親切ではないところも、存在します。
物件が売れたら終わり、という考え方の会社も、ゼロではありません。

 

なので不動産会社はよくよく考えて選んでいただきたいところではありますが…
(なんだか押しつけっぽいな、というところは避けましょう◎)

 

お一人ですべて判断して物件を売買したり、賃貸経営をスタートするよりは、信頼できる不動産会社に相談しつつ、先々のプランまで考えながら始めることを、おすすめいたします!

 

そう、物件を購入する前でもある程度の相談に乗ってくれるところが安心ですね◎

 

さて。
「キャピタルゲイン」という一つのキーワードから、二回にわたってお話をしてまいりました。

 

思ったよりも長くなってしまいましたが…
ここまでお読みくださった方、ありがとうございます。

 

次回も、タメになるトピックスをお話しできたらと思いますので、ぜひ宜しくお付き合いくださいね。

 

それでは皆さま、素敵な週末を!